24 мая, 2016 
AdminGWP Оксана Гришина
UBR.ua
В Киеве продается все больше квартир. В апреле их было реализовано на 20% больше, чем в марте. По данным SV Development, основной спрос пришелся на объекты в готовых домах, их выбрало 516 покупателей. В новостройках приобретено 437 апартаментов. Для сравнения: в марте было продано 408 квартир на вторичном рынке и 379 в новых домах.
«Рынок постепенно восстанавливается. По сравнению с прошлогодними весенними показателями, спрос вообще вырос в полтора раза. Впрочем, до докризисных показателей, когда ежемесячно продавалось по 1-2 тыс. квартир в каждом сегменте рынка, нам еще очень далеко», — отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Потенциальных покупателей не может не радовать тот факт, что средние цены на жилье в столице продолжают падать и в гривневом и в долларовом эквивалентах. Причем удешевление квадратных метров наблюдалось и на вторичном, и на первичном рынках.
По данным LUN.ua, после повышения в марте до 23,3 тыс. грн./кв. м. средние цены в строящихся объектах столицы снизились до предыдущих значений (на которых они, собственно, удерживались с ноября прошлого года) — 22,5 тыс. грн. То есть, налицо удешевление на 4,5%.
При этом а в 23-х киевских новостройках цены снизили на 500-2000 грн./кв. м., аргументируя это стабилизацией курса отечественной валюты. А в 15 объектах расценки, наоборот, выросли на 800-2000 грн./кв. м., что застройщики пояснили более высокой стадией готовности домов.
На вторичном рынке гривневые цены в апреле просели на 4,9% (до 36 тыс. грн./кв. м), а долларовые — на 1,7% (до $1420/кв. м.), сообщили в ИАП «Столичная недвижимость».
Тревожный звоночек
Сейчас можно выбирать новое жилье непосредственно от застройщика почти из 2,7 тыс. вариантов в 134 комплексах. Выбор на вторичном рынке еще шире — на продажу выставлено 18,7 тыс. квартир. Причем «новички» на вторичке выставляются по более щадящим ценам, чем те, что ожидают покупателей несколько месяцев: порядка — 32,7 тыс. грн./кв. м., что почти на 14% ниже среднерыночных показателей (в долларах разрыв ниже, на 10%, $1287 за квадрат).
«Если ли бы объем предложения соответствовал спросу, можно было бы говорить о стабилизации рынка. Однако застройщики заявили о слишком глобальных проектах, и вот судьба этих домов пока под вопросом», — считает Костецкий.
Впрочем, из тревожных симптомов эксперт отмечает пока лишь замедление темпов строительства. Это повышает вероятность переноса заявленных сроков ввода в эксплуатацию таких объектов. «Большинство застройщиков сейчас рассчитывает скорее на собственный ресурс или средства инвесторов, а не на деньги рядовых покупателей, поэтому минимизируют риски и притормаживают работы на объектах. Полгода назад работали в три смены, то есть круглосуточно, сейчас — в одну смену», — говорит Костецкий.
Поскольку вопрос рисков на первичном рынке весьма важен, покупатели все чаще обращаются за советом к юристам. «Наши брокеры не предлагают квартиры в строящихся объектах, готовность которых ниже 80%. Не подыскав квартиру на вторичном рынке, люди обращают внимание на первичный, рассматривают возможность инвестирования даже на уровне котлована. Наши юристы их консультируют», — рассказала эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина.
По ее оценкам, такой анализ рисков от юриста обойдется от $300 до $800, сумма зависит не столько от формата объекта и даже не от его класса, сколько от прозрачности работы застройщика.
«Бывает, за день юрист может подготовить консультацию, но иногда на поиск разрешительной документации уходят недели. И обычно чем больше тайн вокруг объекта, тем чаще покупатели, оплатив консультацию, решают все же подыскивать жилье на вторичном рынке», — говорит Луханина.
Время покупать
На вторичном рынке интерес сместился с «инвестиционного» на «для себя». Поэтому в отличие от прошлого года, когда чаще всего искали квартиры до $30 тыс., теперь около 80% запросов касаются объектов по $40-70 тыс.
«Главными факторами выбора остаются цена и инфраструктура. Самое популярное жилье у станций метро: Оболонь, Позняки, Осокорки, Соцгородок на Дарнице, Святошино», — рассказала Ирина Луханина.
Быстрее продаются квартиры с ремонтом. «Покупатели, хранящие сбережения в валюте, сейчас очень тщательно выбирают новое жилье. Теперь с бюджетом $50 тыс. требуют люксовый дизайн», — отметила Луханина.
За такую сумму, к примеру, недавно была продана однокомнатная квартира в 47 кв. м. на ул. Чавдар. За те же деньги на Позняках реально найти и двушку, но с ремонтом попроще.
Не обошлось и без сюрпризов. Из достаточно неожиданных тенденций эксперты отмечают тот факт, что некоторые квартиры начали продаваться с повышением цены. К примеру, по такой схеме в апреле была продана двушка на Троещине в доме постройки 2005 г. Жилье изначально выставили за $50 тыс., но увидев серьезный спрос, хозяин устроил «аукцион» среди потенциальных покупателей и в результате цену удалось поднять до $55 тыс.
Большинство экспертов считают, что ценовое дно рынок уже прошел.
«Средние цены предложения еще будут снижаться, пока хозяева не выровняют свои запросы с реалиями рынка. А вот лето, несмотря на то, что обычно это низкий сезон, может показать дальнейший рост количества сделок», — считает Сергей Костецкий.
С ним согласна и Ирина Луханина: «Просмотровая активность сейчас очень высокая. Но перебирают до 20 вариантов, прежде чем решиться на покупку».
Президент Международной федерации недвижимости ФИАБСИ-Украина Александр Бондаренко считает, что Украина уже выходит из кризиса.
«Цены подобрались к дну, когда на фоне относительно стабильных расценок количество транзакций постепенно увеличивается, на 1-5% в месяц. Эта стадия может длиться год-полтора. И это самое лучшее время для решения своих жилищных вопросов», — убеждал он UBR.ua Бондаренко.
По его мнению, внутренних проблемных факторов на рынке недвижимости сейчас нет, все будет зависеть только от внешних факторов, и, прежде всего, политических. «Даже нейтральный сценарий — сохранение нынешней ситуации — даст толчок для роста. Люди снова смогут планировать свое будущее, в том числе, покупку жилья. Ну а позитивные новости — от прекращения противостояния на Востоке до явных результатов борьбы с коррупцией — тем более», — говорит Бондаренко.
Другие эксперты связывают возможность активизации рынка недвижимости с финансовыми факторами. «Помощь МВФ плюс стабилизация национальной валюты могут привести к росту количества сделок», — полагает Сергей Костецкий.
Опубликовано в рубрике