01-13-2008 20:55:41 Коммерческая ипотека для малого бизнеса
К слову "ипотека" мы начали
привыкать совсем недавно: это
относительно новое понятие для
российской практики. Если ипотека
жилья становится все более
распространенной, то ипотека
коммерческой недвижимости - имеет
лишь единичные прецеденты.
Ипотека коммерческой
недвижимости, или
коммерческая ипотека
(бизнес-ипотека), широко
распространена во всем мире.
Западный опыт показывает, что при
грамотной эксплуатации
коммерческой недвижимости - сдачи в
аренду помещений под офисы,
магазины, предприятия сферы услуг -
ее доходность вполне сопоставима с
любой другой сферой малого бизнеса и
позволяет использовать ипотечные
кредиты.
Суть и условия коммерческой
ипотекиИпотечный кредит выдается
на покупку нежилых помещений:
склада, офиса и т.д. Смысл ипотеки
заключается в том, чтобы кредитовать
покупку коммерческой недвижимости
под ее же залог. В отличие от
жилищного кредитования,
коммерческая ипотека имеет короткие
сроки погашения кредита, но
достаточно высокие процентные
ставки.
Как правило, ежегодные ставки
кредитов ипотеки коммерческой
недвижимости варьируются от 12 до 16%,
в основном в валюте. Срок ипотеки
недвижимости - максимум 10-12 лет, а
наиболее распространенный срок - 5
лет. Заемщику необходимо внести
первоначальный взнос в размере 25-40%
от стоимости недвижимости. При этом
у клиента должен быть прибыльный
баланс и минимум год работы на рынке.
Юридические нюансы коммерческой
ипотекиСхема коммерческой
ипотеки нежилых помещений схожа с
ипотекой жилья: здесь есть такие же
процедуры оценки заемщика и объекта,
требование о наличии
первоначального взноса. Но есть и
принципиальное отличие -
законодательство не разрешает
компаниям оформлять закладную на
недвижимое имущество до момента
заключения сделки купли-продажи.
Объект необходимо сначала
приобрести и только потом его можно
закладывать, чтобы получить деньги.
Важный правовой аспект
коммерческой ипотеки - регистрация
права собственности на нежилые
помещения с одновременным
обременением ипотекой Федеральный
закон не предусматривает. Договор об
ипотеке коммерческой недвижимости
заключается с соблюдением общих
правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении
договоров, а также положений
Федерального закона "Об ипотеке
(залоге недвижимости)". Согласно
пункту 1 статьи 9 Федерального закона
в договоре об ипотеке должны быть
указаны предмет ипотеки, его оценка,
существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого
ипотекой.
Кому выгодна коммерческая
ипотека?Участники рынка
коммерческой ипотеки согласны, что
развитие бизнес-ипотеки
сдерживается в первую очередь
пробелами в законодательстве.
Однако не вполне ясно и то, кто будет
заемщиком, каково его качество.
Надежные стабильные компании имеют
возможность взять на приобретение
недвижимости обычный коммерческий
кредит под залог любого имущества,
им ипотека не особенно нужна. А если
у компании нет залога или банки не
считают возможным дать ей кредит
исходя из оценки деятельности такой
компании - зачем нужен такой
ипотечный заемщик?
Именно по этой причине в России
ипотека коммерческой недвижимости
пока характерна, в основном, для
крупных компаний. У малого бизнеса
нет достаточного залогового
обеспечения. На специфические риски
малого бизнеса накладываются
проблемы непрозрачного рынка
коммерческой недвижимости.
Схемы коммерческой
ипотекиИтак, действующее
законодательство в отношении
бизнес-ипотеки не совершенно. Оно и
определяет возможные схемы
ипотечного кредитования для
предпринимателя. Согласно закону "Об
ипотеке", для коммерческой
недвижимости, в отличие от жилых
помещений, предусмотрен совершенно
иной механизм оформления и
регистрации залога. Поэтому рынок
выработал несколько способов
проведения подобного рода сделок,
позволяющих осуществлять их в
рамках действующего
законодательства.
Схема I
Заключение договора
купли-продажи. Продавец получает
часть собственных средств от
покупателя, а также гарантию банка.
Затем происходит регистрация
собственности на нового покупателя.
Далее регистрация договора залога,
после чего выдача кредитных средств
и окончательный расчет. Эту схему
специалисты называют самой сложной
и длительной.
Схема II
Покупатель выплачивает по
предварительному договору
собственнику (продавцу) часть
собственных средств, а продавец
получает от банка обязательство
выплатить недостающие средства в
случае регистрации залога. После
чего следует регистрация залога на
банк и оформление всех документов по
передаче прав собственности на
нового собственника, то есть на
покупателя (заключение договора
купли-продажи), после чего продавец
получает всю сумму, а регистрация
идет своим чередом.
Схема III
Риэлторы называют последнюю
схему "выкупом юридического лица".
Создается компания, на которую
оформляется объект недвижимости
(юридическое лицо). В последствии
заемщик выкупает акции этой
компании, выплачивая кредит. При
этом на эту компанию оформляется
объект недвижимости.
Лизинг - альтернатива
коммерческой ипотеке
По мнению экспертов, хорошей
альтернативой несовершенной пока
коммерческой ипотеке может стать
лизинг коммерческой недвижимости. В
этом случае лизинговая организация -
некий аналог кооператива - выдает
кредит на покупку объекта
недвижимости и является владельцем
этого объекта до тех пор, пока кредит
не будет выплачен. Одно из
достоинств лизинга в том, что его
механизмы четко прописаны в
законодательстве. С другой стороны,
в случае банкротства лизинговой
организации все ее имущество может
отойти за долги третьим лицам,
например, банку.
В любом случае риск неизбежен.
Банковские специалисты советуют
предпринимателям самим влиять на
условия кредитования. По мнению
большинства экспертов, наиболее
острая проблема, мешающая развитию
коммерческой ипотеки, это низкая
культура финансирования у малого
бизнеса. Ипотека станет реальность,
когда малый бизнес "осветлится". Чем
ниже налоговая культура малого
бизнеса, тем хуже условия ипотечного
кредитования для него же - таков
вывод реальных участников рынка
бизнес-ипотеки.
Елена Лекьянова
creditforbusiness.ru
|
