Когда доходит до
реальных сделок, продавцам
приходится уступать. К весне
стоимость хрущевок упадет на 50%, на
очереди - и более приличные квартиры.
То, о чем так долго мечтали
покупатели, и что так долго отрицали
продавцы, риэлторы и строители,
свершилось - мыльный пузырь цен на
украинскую недвижимость лопается на
наших глазах. Подытожим
тенденции.
Дна пока не нащупать
Украинская машина
времени - это газеты рекламных
объявлений. Полистаешь их - и
окажешься эдак в мае, когда хозяева
хрущевок еще уповали выручить за них
до $2,5 тыс. за метр. Происходящее на
рынке сейчас - на ценах,
представленных в объявлениях, увы,
почти не отражается.
Кроме того, в Украине нет
независимого экспертного индекса
цен на недвижимость (при всем
уважении к замерам риэлторских
агентств), а посему приходится
собирать информацию о
немногочисленных реальных
соглашениях купли-продажи.
Большинство участников рынка
сходятся на том, что
среднестатистическое снижение цены
за квадрат на вторичном рынке
составило не менее 10% по сравнению с
предкризисным августом.
Продавцы готовы уступать
больше
Сейчас сделка может
осуществиться только при двух
условиях: продавцу деньги нужны
позарез (в случае выезда за границу,
например), а покупатель сидит на
"кэше". Если эти две точки
пересекаются, то продавец готов
уступить куда больше 10% от начальной
цены, а покупатель, осознавая свою
уникальность и конкурентное
преимущество, устанавливает правила
торга и "перебирает харчами".
Наиболее незавидные
ценовые перспективы у малосемеек,
хрущевок и панелек, стоимость
"квадрата" в которых превысила на
пике умопомрачения стоимость жилья
в Барселоне и Эдинбурге. Участники
рынка сходятся на том, что уже к
весне 2009 года цены на квартиры в
таких домах снизятся на 40-50%. Жилье с
более качественными
характеристиками, расположенное в
центральных районах и вблизи
станций метро, тоже будет отыгрывать
назад, но не так быстро.
Мрачные башни первичного
рынка
Так будут выглядеть в
Киеве и пригородах в ближайшие
полгода-год недостроенные и
законсервированные высотки. Продажи
остановились, а те из покупателей,
кто успел "вложиться", терзаются
сомнениями - въедут ли они в
обозримом будущем в свое жилье -
соседей ведь пока не
предвидится.
Строители уже смирились
с тем, что реализации до весны не
будет, и начали снижать цены. Однако
спать спокойно им не дадут банки -
необходимо отдавать кредиты и
выплачивать проценты. А посему
неудивительно, что на рынке уже
появились предложения со скидками в
25%. И эта тенденция набирает силу.
Кредитная диета переходит в
кредитный голод
Кредитная
гиперактивность банков разожгла
полымя цен на недвижимость, а резкое
сворачивание ипотечных займов
опрокинуло на него же ушат холодной
воды. Долларового кредитования
почти не осталось, а ставки по
гривневой ипотеке перевалили за 23%
(само сочетание слов "ипотека" и "23
процента" звучит издевательски).
Кредитоваться под такие
проценты можно лишь тогда, когда
знаешь, что квартира-мечта твоей
жизни уходит у тебя из-под носа, а
наследство гарантировано в
следующем году). Поскольку 319-м
постановлением НБУ банкам позволено
выдавать новые кредиты только в
пределах возвращенных, в тех из
банков, которые еще не отказались от
потребительского кредитования,
образовалась живая очередь из
кандидатов в заемщики, успешно
прошедших кредитный комитет.
Также у начальников
банковских отделений забрали лимиты
на кредиты. Если ранее местный
филиал имел веское слово в решении,
предоставлять кредит или нет, сейчас
все решения принимаются на уровне
топ-менеджеров в главном офисе
банка.
Так покупать или нет?
Продавцам жилья совет
однозначный - если перед вами
серьезный и реальный покупатель,
которому приглянулись какие-то
особенности вашей квартиры -
уступайте в разумных для себя
пределах и продавайте. К весне ваша
квартира, как бы она вам ни была
дорога, может еще больше "подсесть" в
цене. А вот покупатели могли бы и
подождать с покупкой, разве что вам
предложили что-то особенное и по
привлекательной цене,
продиктованной чрезвычайными
обстоятельствами у хозяев. Но при
том с безупречными документами.
Момент, когда банки
возобновят ипотечное кредитование и
статистика подтвердит стабильный
рост объема выданных кредитов, может
сигнализировать, что падение цен
достигло своего дна.
Мы спросили: Что вы
думаете о происходящем на рынке
недвижимости?
"Нет сочувствия к
застройщикам"
Наталья Левченко,
киевлянка:
- Послушала я
выступление почетного президента
"Киевгорстроя"
Владимира Поляченко на
антикризисном совещании у
Ющенко, но
жалостью к бедным строителям не
прониклась. Память строителей
коротка - когда они работали с
200-процентной рентабельностью, то
они были глухи к призывам обуздать
свои баснословные сверхприбыли. А
теперь подавай им субсидии и
льготное кредитование.
"За кредитами - очередь"
Павел Пашинский,
ипотечный брокер:
- Я уже намеревался
сворачивать свою деятельность,
когда приплыв потенциальных
клиентов неожиданно увеличился.
Многие, получив от ворот банка
поворот, обращаются к ипотечным
брокерам как к последней надежде
получить кредит. Если раньше в мои
обязанности входило оформление
кредита по преференционной ставке
(ниже официальной хотя бы на один
процентный пункт), то теперь от меня
прежде всего ожидают, что я смогу
получить сам кредит как таковой.
"Сделок регистрируют все
меньше"
Николай Фудкевич,
директор КП БТИ Киево-Святошинского
района:
Очереди в наших
коридорах рассосались - желающих
перерегистрировать право
собственности на недвижимость стало
меньше. Большая часть обращений
касается дарения и наследования
недвижимости, а удельный вес
купли-продажи при этом
уменьшается.
"Раз в неделю проверяю, как
строят мой дом"
Андрей Шурапов
потенциальный покупатель:
Примеряясь к покупке и
не поддаваясь зомбированию
менеджеров из отдела продаж, я раз в
неделю наведывался на
стройплощадку. Познакомился с
прорабом, поговорил со строителями.
Вроде бы все нормально - миксера
подъезжают, зарплату платят. Только
реализации нет. Кто при деньгах -
выжидает, когда цены упадут еще ниже.
Но не хочу оказаться чуть ли не
единственным, кто купит квартиру, и
потом годами ждать, когда его сдадут
в эксплуатацию. Если сдадут
вообще.
Кстати
В минувший четверг
премьер-министр
Юлия
Тимошенко заявила, что средства из
стабилизационного фонда нужно
пустить на ипотечное кредитование.
Не хочется верить, что премьер
просто лоббирует интересы
застройщиков, которые сейчас
активно просят помощи у
государства.
Кстати, фонд этот
(которого, собственно, еще и нет) у
нас скоро будет как тришкин кафтан.
Похоже на то, что мы за счет этих
средств будем и дома достраивать, и
дороги мостить, и шахты
реконструировать, и огонь в доменных
печах поддерживать, и пособия по
безработице выплачивать, и банки
реанимировать. Господа царедворцы!
Определяйтесь с приоритетами - ведь
на всех не хватит.
